Sanieren statt abreißen, zusätzlichen Wohnraum schaffen und gleichzeitig Klimaschutz und soziale Verträglichkeit zusammendenken: Das Salzburger Projekt „wirINHAUSER“ zeigt, was im Bestand möglich ist – wenn Planung, öffentliche Hand und Förderinstrumente zusammenspielen. Mitglieder des Aktivkreises Immobilien haben das Siegerprojekt des A³ Immobilien Award 2025 vor Ort besucht.

Gemeinsam mit Vertreterinnen und Vertretern aus dem Aktivkreis Immobilien sowie aus der Augsburger Stadtverwaltung ging es nach Salzburg, um das Projekt „Modernisierung Friedrich-Inhauser-Straße / wirINHAUSER“ näher kennenzulernen. Das Projekt wurde 2025 mit dem A³ Immobilien Award ausgezeichnet und ist insbesondere deshalb interessant, weil hier gleich mehrere aktuelle Herausforderungen der Immobilienwirtschaft miteinander verbunden wurden: Bauen im Bestand, Nachverdichtung, Klimaschutz, leistbares Wohnen und eine sozialverträgliche Umsetzung.

Aus 75 Wohnungen wurden 99 – ohne zusätzliche Fläche

Die bestehende Wohnsiedlung aus den 1980er-Jahren wurde nicht abgerissen, sondern umfassend modernisiert. Durch die Aufstockung der Gebäude entstanden 24 zusätzliche Wohnungen. Die Zahl der Wohneinheiten erhöhte sich damit von 75 auf 99 – ein Plus von mehr als 30 Prozent, ohne zusätzliche Bebauungsfläche in Anspruch zu nehmen. Die Aufstockungen wurden als Holz-Hybridkonstruktion realisiert. Gleichzeitig wurde die bestehende Gebäudesubstanz energetisch ertüchtigt und ein neues Energie- und Mobilitätskonzept umgesetzt.

Auch die bisherigen Bewohnerinnen und Bewohner spielten im Projekt eine zentrale Rolle. Für die Zeit der Sanierung mussten Ersatzwohnungen gefunden werden. Rund ein Drittel der ursprünglichen Mietparteien nutzte anschließend die Möglichkeit, wieder in die modernisierte Wohnanlage zurückzukehren.

Entscheidend: Ohne Förderkulisse wäre vieles nicht möglich gewesen

Besonders spannend für den Aktivkreis Immobilien war die Frage der Finanzierung und Förderung. Die Gesamtprojektkosten lagen bei rund 20 Millionen Euro. Rund 10 Millionen Euro entfielen auf die Salzburger Wohnbauförderung, weitere rund eine Million Euro auf Mittel des Klima- und Energiefonds, hinzu kamen rund neun Millionen Euro Bankdarlehen.

Damit wird deutlich: Die ambitionierten Ziele des Projekts konnten nicht allein über eine klassische Projektfinanzierung umgesetzt werden. Gerade die innovativen Bestandteile – etwa neue Energie- und Mobilitätslösungen, die intensive Prozessbegleitung oder das Monitoring – machten zusätzliche Förderprogramme notwendig. Rund um das Vorhaben entstand deshalb eine ganze Förderlandschaft aus mehreren aufeinander aufbauenden Programmen für Sondierung, Umsetzung und Monitoring. Hinzu kamen Förderungen des Klima- und Energiefonds sowie Mittel aus einem europäischen Forschungs- und Innovationsprogramm.

Genau hier liegt eine wichtige Erkenntnis für die Immobilienwirtschaft: Wenn Bauen im Bestand, Klimaschutz und neue technische Lösungen stärker in die Breite kommen sollen, braucht es Förderinstrumente, die solche komplexen Vorhaben gezielt unterstützen. Aus dem Projekt wird deshalb auch eine klare Forderung für die Zukunft abgeleitet: Bauen im Bestand sollte stärker gefördert werden als Neubauten auf neu ausgewiesenen Flächen.

Niedrigere Kosten durch energetische Sanierung

Dass sich die Investitionen auch im laufenden Betrieb bemerkbar machen, zeigen die Projektdaten. Die Wärmeversorgung wurde vollständig neu aufgestellt. Statt Erdgas kommen heute unter anderem eine Abwasser-Wärmepumpe, eine Abluft-Wärmepumpe und ein Pelletskessel zum Einsatz. Zusätzlich wurde eine Photovoltaikanlage installiert.

Für eine beispielhaft betrachtete 68-Quadratmeter-Wohnung mit drei Personen weist die Projektdokumentation für 2023 monatliche Gesamtkosten von rund 1.140 Euro gegenüber rechnerisch rund 1.490 Euro im Ausgangszustand aus. In die Berechnung fließen neben Miete und Betriebskosten auch Wärme, Strom und Mobilität sowie Zuschüsse und PV-Erträge ein.

Was können wir für die Region mitnehmen?

Der Besuch in Salzburg zeigte nicht nur ein architektonisch und energetisch gelungenes Projekt. Er machte vor allem sichtbar, wie wichtig das Zusammenspiel von Bauträgerschaft, Planung, Kommune, Wissenschaft und Fördergebern für komplexe Bestandsentwicklungen ist.

Für den Aktivkreis Immobilien ist genau dieser Blick über die Region hinaus wertvoll: Welche Rahmenbedingungen ermöglichen solche Projekte? Welche Förderinstrumente braucht es? Und wie lassen sich innovative Lösungen aus einzelnen Leuchtturmprojekten stärker in die reguläre Immobilienentwicklung übertragen? Das Salzburger Beispiel liefert darauf keine einfache Blaupause – aber zahlreiche Impulse für den weiteren Austausch in der Region Augsburg.

Vielen Dank an alle Beteiligten vor Ort für die Einblicke in das Projekt und den offenen fachlichen Austausch mit dem Aktivkreis Immobilien.