Interview Immobilienmärkte unter Anpassungsdruck

Interview mit Tobias Just, Geschäftsführer und Wissenschaftlicher Leiter, IRE|BS Immobilienakademie GmbH, International Real Estate Business School, Universität Regensburg.

Professor Tobias Just ist Keynoteredner und Diskutant auf dem zehnten A³ Immobilienkongress Wirtschaftsraum Augsburg am 27. Juni 2024 im Weitblick 1.7.

Interview

Herr Professor Just, wo sehen Sie beim Thema Wohnen die größten Hebel oder umgekehrt auch Hindernisse, die beseitigt werden müssen, um den Wohnungsbau – vor allem auch bezahlbares Wohnen – wieder in Gang zu bringen?

Der Wohnungsbau leidet aktuell unter dem Dreiklang aus gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten sowie stetig verschärften Auflagen sowie einem fast schon erratisch anmutenden Förderumfeld. Dieser Dreiklang lastet deswegen so schwer auf den Wohnungsmärkten, weil die Wohnungsnachfrage vor dem Zinsanstieg über zehn Jahre lang dank der guten Konjunktur und hohen Zuwanderung stark ausgeweitet wurde. Wenn stark steigende Nachfrage auf rückläufiges Angebot trifft, ist dies gerade für das erschwingliche Wohnungsmarktsegment ein gefährlicher Cocktail. Die Zinsen dürften ihren Scheitelpunkt erreicht haben, mit starken Zinssenkungen ist nicht zu rechnen, hier ließe sich auch bestenfalls auf die Notenbank und die Kapitalmärkte hoffen. Darauf sollte man alleine nicht vertrauen. Die Baukosten dürften ebenfalls nicht mehr stark steigen, dafür fehlt der gesamtwirtschaftliche Schwung. Doch auch dieser automatische Stabilisator reicht nicht, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Das heißt, den größten Hebel können wir nur in vereinfachten Regeln, leichteren Prozessen, zum Beispiel in der Genehmigung, mehr Bauland und ausgeweiteter Förderung für erschwingliches Wohnen suchen.

Herr Professor Just, welche gesellschaftspolitische Relevanz bringt in Ihren Augen das Thema Wohnen mit sich?

Wohnen stellt den mit Abstand größten Ausgabeposten in den allermeisten Budgets privater Haushalte dar. Wohnungen befriedigen elementare Bedürfnisse, es lässt sich nicht substituieren. Verschlechtern sich die Wohnbedingungen oder die Erschwinglichkeit belastet dies gerade Haushalte im unteren Einkommenssegment erheblich. Hierbei geht es nicht allein um monetäre Aspekte: Menschen, die sich eine beliebte Wohnlage nicht mehr leisten können, müssen in einfachere Wohnlagen umziehen, die Stadt verlassen, um in der Peripherie zu wohnen, längere Pendelzeiten auf sich nehmen. Es geht also um Veränderungen in ihrem Umfeld, damit sind auch familiäre Herausforderungen verbunden. Kurzfristig folgt man monetären Zwängen, doch diese strukturellen Veränderungen können viel langfristiger nachwirken, und gerade die aktuell wieder verstärkte Suburbanisierung, die mit höherer Pendelei einhergeht, stellt ein zusätzliches ökologisches Problem dar. Insofern ist es ökonomisch, ökologisch und sozial geboten, die Städte zu verdichten, also höher zu bauen und Freiflächen zu nutzen.

Und wie lautet ggf. Ihr Appell an die zuständigen politischen Akteure?

Die Zahl der Einwohner nahm innerhalb eines Jahrzehnts um drei Millionen zu und damit deutlich starker als zuvor erwartet wurde. Daher ist es notwendig, sich von damals durchaus richtigen wohnungspolitischen Konzepten zumindest vorübergehend zu verabschieden. Dies betrifft zum Beispiel das Wachstum von Städten in die Höhe und die Breite. Die Forderung nach neuen Stadtquartieren in Ballungsräumen ist richtig.

Es kann auch richtig sein, mehr Flexibilität bei der Neukonzeption von Wohnraum zu ermöglichen, z.B. könnte die Gebäudehöhe mehr atmen und sich weniger eng an die Gebäudehöhe der Umgebung anlehnen müssen. Es könnten Stellplatzsatzungen verändert werden und der Gebäudetypus E, also das Ermöglichen von mehr Experimenten, ist ebenfalls sinnvoll. In Zeiten, in denen sich das Wirtschafts- und Gesellschaftsleben geradezu disruptiv verändert, brauchen wir eher mehr Experimentierflächen als weniger, da wir eben nicht wissen, wie die Digitalisierung, die geopolitischen Verschiebungen und die Suche nach nachhaltigem Wirtschaften am sinnvollsten in Gebäuden Ausdruck finden müssen.

Herr Professor Just, wo sehen Sie beim Thema Wohnen die größten Hebel oder umgekehrt auch Hindernisse, die beseitigt werden müssen, um den Wohnungsbau – vor allem auch bezahlbares Wohnen – wieder in Gang zu bringen?

Der Wohnungsbau leidet aktuell unter dem Dreiklang aus gestiegenen Zinsen und hohen Baukosten sowie stetig verschärften Auflagen sowie einem fast schon erratisch anmutenden Förderumfeld. Dieser Dreiklang lastet deswegen so schwer auf den Wohnungsmärkten, weil die Wohnungsnachfrage vor dem Zinsanstieg über zehn Jahre lang dank der guten Konjunktur und hohen Zuwanderung stark ausgeweitet wurde. Wenn stark steigende Nachfrage auf rückläufiges Angebot trifft, ist dies gerade für das erschwingliche Wohnungsmarktsegment ein gefährlicher Cocktail. Die Zinsen dürften ihren Scheitelpunkt erreicht haben, mit starken Zinssenkungen ist nicht zu rechnen, hier ließe sich auch bestenfalls auf die Notenbank und die Kapitalmärkte hoffen. Darauf sollte man alleine nicht vertrauen. Die Baukosten dürften ebenfalls nicht mehr stark steigen, dafür fehlt der gesamtwirtschaftliche Schwung. Doch auch dieser automatische Stabilisator reicht nicht, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Das heißt, den größten Hebel können wir nur in vereinfachten Regeln, leichteren Prozessen, zum Beispiel in der Genehmigung, mehr Bauland und ausgeweiteter Förderung für erschwingliches Wohnen suchen.

Herr Professor Just, welche gesellschaftspolitische Relevanz bringt in Ihren Augen das Thema Wohnen mit sich?

Wohnen stellt den mit Abstand größten Ausgabeposten in den allermeisten Budgets privater Haushalte dar. Wohnungen befriedigen elementare Bedürfnisse, es lässt sich nicht substituieren. Verschlechtern sich die Wohnbedingungen oder die Erschwinglichkeit belastet dies gerade Haushalte im unteren Einkommenssegment erheblich. Hierbei geht es nicht allein um monetäre Aspekte: Menschen, die sich eine beliebte Wohnlage nicht mehr leisten können, müssen in einfachere Wohnlagen umziehen, die Stadt verlassen, um in der Peripherie zu wohnen, längere Pendelzeiten auf sich nehmen. Es geht also um Veränderungen in ihrem Umfeld, damit sind auch familiäre Herausforderungen verbunden. Kurzfristig folgt man monetären Zwängen, doch diese strukturellen Veränderungen können viel langfristiger nachwirken, und gerade die aktuell wieder verstärkte Suburbanisierung, die mit höherer Pendelei einhergeht, stellt ein zusätzliches ökologisches Problem dar. Insofern ist es ökonomisch, ökologisch und sozial geboten, die Städte zu verdichten, also höher zu bauen und Freiflächen zu nutzen.

Und wie lautet ggf. Ihr Appell an die zuständigen politischen Akteure?

Die Zahl der Einwohner nahm innerhalb eines Jahrzehnts um drei Millionen zu und damit deutlich starker als zuvor erwartet wurde. Daher ist es notwendig, sich von damals durchaus richtigen wohnungspolitischen Konzepten zumindest vorübergehend zu verabschieden. Dies betrifft zum Beispiel das Wachstum von Städten in die Höhe und die Breite. Die Forderung nach neuen Stadtquartieren in Ballungsräumen ist richtig.

Es kann auch richtig sein, mehr Flexibilität bei der Neukonzeption von Wohnraum zu ermöglichen, z.B. könnte die Gebäudehöhe mehr atmen und sich weniger eng an die Gebäudehöhe der Umgebung anlehnen müssen. Es könnten Stellplatzsatzungen verändert werden und der Gebäudetypus E, also das Ermöglichen von mehr Experimenten, ist ebenfalls sinnvoll. In Zeiten, in denen sich das Wirtschafts- und Gesellschaftsleben geradezu disruptiv verändert, brauchen wir eher mehr Experimentierflächen als weniger, da wir eben nicht wissen, wie die Digitalisierung, die geopolitischen Verschiebungen und die Suche nach nachhaltigem Wirtschaften am sinnvollsten in Gebäuden Ausdruck finden müssen.

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